Die Erbbaurechtsbewertung ist ein komplexer Prozess, der spezielle Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich der Immobilienbewertung erfordert. Bei der Bewertung des Erbbaurechts wird in der Regel nur das Gebäude bewertet, das auf dem Grundstück errichtet wurde, und nicht das Grundstück selbst, da das Grundstück im Eigentum des Grundstückseigentümers verbleibt.  Die wichtigsten Bewertungsmethoden für das Erbbaurecht sind:

5.1 Ertragswertverfahren: Die gebräuchlichste Methode zur Bewertung des Erbbaurechts, insbesondere für Objekte, die Mieteinnahmen erzielen. Das Ertragswertverfahren basiert auf der Kapitalisierung der zukünftigen Mieteinnahmen aus dem Gebäude für die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts.  Die wichtigsten Schritte des Ertragswertverfahrens:

a) Bestimmung des Jahresreinertrags.

b) Bestimmung der Restlaufzeit des Erbbaurechts.

c) Bestimmung des Kapitalisierungszinssatzes, der die Risiken und die Rendite von Investitionen in das Erbbaurecht berücksichtigt.

d) Berechnung des Werts des Erbbaurechts durch Diskontierung der zukünftigen Mieteinnahmen für die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts.

5.2 Vergleichswertverfahren: Wird für die Bewertung des Erbbaurechts verwendet, indem es mit Verkaufspreisen von vergleichbaren Erbbaurechtsobjekten in ähnlicher Lage und mit ähnlichen Eigenschaften verglichen wird. Das Vergleichswertverfahren erfordert das Vorhandensein einer ausreichenden Anzahl von vergleichbaren Transaktionen auf dem Markt, was für das Erbbaurecht nicht immer möglich ist.

5.3 Sachwertverfahren: Wird für die Bewertung des Erbbaurechts auf der Grundlage der Reproduktionskosten des Gebäudes abzüglich der kumulierten Wertminderung und unter Berücksichtigung des Marktwerts des Grundstücks (der Erbbauzinsen für das Erbbaurecht) verwendet. Das Sachwertverfahren ist komplexer und aufwändiger als das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren und wird häufiger zur Bewertung spezialisierter Objekte oder bei Fehlen ausreichender Daten für die Anwendung anderer Methoden verwendet.

Wichtig: Die Bewertung des Erbbaurechts ist ein subjektiver Prozess, und die Bewertungsergebnisse können je nach den verwendeten Methoden, den Ausgangsdaten und der Qualifikation des Gutachters variieren. Für Investoren, die den Erwerb eines Erbbaurechts in Erwägung ziehen, wird empfohlen, einen unabhängigen professionellen Gutachter hinzuziehen, um den Marktwert des Objekts zu ermitteln und eine fundierte Investitionsentscheidung zu treffen.

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