Im deutschen Immobilienrecht gibt es zwei Hauptarten von dinglichen Rechten, die ein Hypothekendarlehen absichern:

Hypothek: Ein Recht an einer Immobilie, das in engem Zusammenhang mit einer bestimmten Geldforderung (Hypothekendarlehen) entsteht und besteht. Die Hypothek ist "akzessorisch" zum Grundpfandkredit und dient dessen Absicherung.  Wird die Grundschuld getilgt, erlischt die Hypothek automatisch. Hauptmerkmale der Hypothek:

• Akzessorietät: Die Hypothek kann nicht ohne die Grundschuld existieren, die sie absichert.
• Übertragung zusammen mit der Forderung: Bei Verkauf oder Übertragung der Grundschuld geht die Hypothek automatisch mit der Forderung auf den neuen Gläubiger über.
• Erlischt mit Tilgung der Schuld: Nach vollständiger Tilgung des Hypothekendarlehens erlischt die Hypothek automatisch und ist aus dem Grundbuch zu löschen.
• Geringerer Formalismus bei der Löschung aus dem Grundbuch nach Tilgung des Kredits.

Grundschuld: Ein Recht an einer Immobilie, das unabhängig von einer konkreten Geldforderung besteht. Die Grundschuld ist "abstrakt" von der Grundschuld und dient der allgemeinen Absicherung jeglicher Art von Forderungen des Gläubigers an den Schuldner. Auch nach Tilgung des Hypothekendarlehens besteht die Grundschuld im Grundbuch fort, bis sie auf Antrag des Immobilieneigentümers offiziell gelöscht wird. Hauptmerkmale der Grundschuld:

• Abstraktion: Die Grundschuld existiert unabhängig von der Grundschuld, die sie absichert.
• Übertragung unabhängig von der Forderung: Die Grundschuld kann unabhängig von der Grundschuld an einen anderen Gläubiger übertragen oder verkauft werden.
• Fortbestand nach Tilgung der Schuld: Nach Tilgung des Hypothekendarlehens besteht die Grundschuld im Grundbuch fort und muss auf Antrag des Immobilieneigentümers offiziell gelöscht werden.
• Höherer Formalismus bei der Löschung aus dem Grundbuch nach Tilgung des Kredits (notariell beglaubigte Löschungsbewilligung erforderlich).

In der Praxis der Hypothekenfinanzierung in Deutschland ist die Grundschuld die gebräuchlichere Form der Kreditsicherung als die Hypothek. Obwohl die Grundschuld "unabhängig" von der Grundschuld ist, dient sie dennoch der Absicherung des Hypothekendarlehens. Der Unterschied liegt in den rechtlichen Mechanismen und Formalitäten im Zusammenhang mit der Beendigung und Übertragung von Hypothekenrechten. Für den Investment-Einsteiger ist es wichtig zu verstehen, dass sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld Formen der Kreditsicherung für Hypothekendarlehen sind und die Bank in beiden Fällen berechtigt ist, die Zwangsvollstreckung in die Immobilie zu betreiben, wenn Zahlungen ausbleiben.

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