Grunddienstbarkeiten sind dingliche Rechte, die bestimmten Personen (Grunddienstbarkeitsberechtigten) ein beschränktes Nutzungsrecht an einem fremden Grundstück (dienendes Grundstück) zugunsten ihres eigenen Grundstücks (herrschendes Grundstück) einräumen. Grunddienstbarkeiten werden im Grundbuch eingetragen und sind zeitlich unbegrenzt und untrennbar mit dem Grundstück verbunden.  Die wichtigsten Arten von Grunddienstbarkeiten sind:

Grunddienstbarkeiten im engeren Sinne: Werden zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt und räumen diesem das Recht ein, ein Nachbargrundstück für bestimmte Zwecke beschränkt zu nutzen, z. B.:

• Wegerecht:  Sicherung der Zufahrt zu einem Grundstück ohne Straßenzugang über ein Nachbargrundstück.
• Leitungsrecht:  Erlaubnis zur Verlegung und Wartung von Versorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Gas) über ein Nachbargrundstück.
• Baulasten: Beschränkungen der Bebauung oder Nutzung des belasteten Grundstücks zugunsten des Nachbargrundstücks (z. B. Bauverbot für hohe Gebäude, die die Sonneneinstrahlung des Nachbargrundstücks beeinträchtigen).
• Quellrecht: Recht zur Nutzung einer Wasserquelle (Brunnen, Quelle) auf dem Nachbargrundstück.

Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten: Werden zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person bestellt, die nicht an den Besitz eines bestimmten Grundstücks gebunden ist. Beispiele:

• Wohnrecht: Recht einer bestimmten Person, in einer bestimmten Immobilie zu wohnen.
• Nießbrauchrecht: Recht einer bestimmten Person, Erträge aus einer Immobilie zu ziehen (z. B. aus Vermietung).
• Leitungsrechte für Versorgungsunternehmen: Gewähren Versorgungsunternehmen das Recht, Leitungen über private Grundstücke zu verlegen und zu warten.

Für den Investor wichtig: Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig, Abteilung II des Grundbuchs sorgfältig auf Dienstbarkeiten zu prüfen, die die Nutzung der Immobilie einschränken oder ihren Wert mindern könnten. Dienstbarkeiten gehen in der Regel zusammen mit dem Eigentumsrecht auf den neuen Eigentümer der Immobilie über.

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