Der Heimfall im Kontext des Erbbaurechts ist das Recht vom Erbbaurechtsgeber, die vorzeitige Beendigung des Erbbaurechts und die Rückgabe (Übertragung) des auf seinem Grundstück errichteten Gebäudes in bestimmten, gesetzlich oder im Erbbaurechtsvertrag vorgesehenen Fällen zu verlangen. Der Heimfall  ist eine Art "Sanktion" für den Erbbaurechtsnehmer bei schwerwiegenden Verstößen gegen die Bedingungen des Erbbaurechtsvertrages oder des Gesetzes. Die häufigsten Gründe für den Heimfall sind:

• Systematische Nichtzahlung des Erbbauzinsrückstands.
• Wesentliche Verletzung der Pflichten des Erbbauberechtigten, z. B. zweckwidrige Nutzung des Grundstücks, illegale Umgestaltung des Gebäudes, fehlender Versicherungsschutz usw.
• Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Erbbauberechtigten.

Das Heimfallverfahren  umfasst in der Regel:

a) Benachrichtigung des Erbbauberechtigten durch den Grundstückseigentümer über die Absicht des Heimfalls unter Angabe der Gründe.

b) Einräumung einer Frist für den Erbbauberechtigten zur Beseitigung der Verstöße (wenn möglich).

c) Im Falle der Nichtbeseitigung der Verstöße – Antrag des Grundstückseigentümers beim Gericht auf Heimfall des Erbbaurechts.

d) Gerichtsbeschluss über den Heimfallund die Übertragung des Gebäudes an den Grundstückseigentümer.

Wichtig: Der Heimfall ist der letzte Ausweg, und der Grundstückseigentümer muss triftige Gründe für dessen Anwendung haben. Der Erbbaurechtsvertrag enthält in der Regel detaillierte Bestimmungen über den Heimfall  und das Verfahren seiner Durchführung. Für Investoren, die den Erwerb von Immobilien im Erbbaurecht in Erwägung ziehen, ist es wichtig, den Erbbaurechtsvertrag, insbesondere die Heimfallbestimmungen, sorgfältig zu prüfen und die damit verbundenen Risiken einzuschätzen.

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